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低杠杆、轻资产转型上路?万达或赴新加坡发行REITs

或受万达集团计划新加坡REITs上市消息影响,国中水务,皇氏集团等万达概念股大涨。王健林曾在2019年初表示,最受其看重的万达广场也要资产证券化。若此次万达真的赴新加坡发行REITs,并顺利上市,对于要转型服务商的万达来说,可以说是迈出了一大步。

标签: 万达 REITs 商业地产

6月21日消息,传万达集团计划新加坡REITs,其相关万达概念股纷纷大涨。而早在2015年,万达就曾联手快钱发布了类REITs产品。该产品以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。


若此次万达发行REITs产品属实,其底层资产应该为万达自持的商场、商街、酒店等重资产。若这一模式成功,投资者可以通过购买信托基金的方式,从万达每年的项目增值和租金收益中获取分红。而万达也可以从容解决融资问题,为公司后续发展提供资金。


近年来,万达一直致力于降低有息负债。对于万达来说,若其核心资产万达广场真的实现资产证券化,无疑让万达在其轻资产的目标上更进一步。


受万达集团计划新加坡REIT上市消息刺激,万达概念股午后爆发,国中水务直线涨停,皇氏集团、旷达科技均纷纷冲高


万达资产证券化


据消息人士透露,万达集团计划将一项房地产业务在新加坡上市,估值或超过10亿美元。这些资产将作为房地产投资信托(REITs)上市。该计划仍处于初步阶段,交易架构和规模仍有待决定。


其实早在2015年,万达就有将房地产证券化的打算。2015年6月7日,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,这是一款类REITs的产品,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。


资料显示,该产品投资门槛为1000元,期限为七年,预期租金年化收益率为6%,物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元,而发行规模数十亿计,这个众筹产品也大幅度突破私募200个份额的限制。


据报道,在王健林看来,“稳赚1号”其实就是一个准REITs,待有关部门一批准,该基金便可上市,变成公募,成为真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中,“稳赚1号” 也是以REITs形式实现来退出。


同时,王健林也曾表示,该产品将连发两期,预计一期50亿,如果收效良好,不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作,可能商业地产就只和内部的快钱合作了


在万达的调整资产结构时间表中,2019年是其剥离房地产业务的最后一年。时至今日,在2019年年初便喊出:万达体育和传奇影业都要开展资本运作,今年要出成绩,万达广场也要资产证券化的万达集团似乎离目标更近了一步。


现金流良好,物业给力,资产又有升值空间的万达广场本就属于稀缺资源,其一旦实现资产证券化,或受到资金热捧。据了解,万达商管已新成立“证券事务部”,具体负责证券化方面的工作。


轻资产转型


而万达集团如此迫切的实现资产证券化,也和其当下轻资产的基调有关。


“要在2018年基础上,2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平”。


虽然万达集团负债水平在中国的房企中不算高,即使跟所有大型企业相比也都不算高,但万达近年来一直致力于降负债。因为在万达看来通过发展轻资产,做重资产的必要性降低了。


此外,王健林提出,万达商管以后的有息负债不能再增加了。同时,按照投资协议,万达商业要在2019年剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。


在这点上,王健林可能看到了新加坡房企转型的成功案例。而新加坡最具代表性的房企是凯德集团。


在2002年之前,凯德集团重资产运营,角色为开发商。公司成立之初,债务沉重,利润不佳。2001年有息负债率达到87%,ROA仅为1.6%。而在2002年之后,凯德集团开始向轻资产转型,而其方式便是通过REITs实现。凯德先后发行5只公募REITs,并开启大规模物业收购,晋级基金管理人。2001-2017年,其资产规模增长3倍,资产负债率从57%降至48%,净负债率下降56%。


巧的是,此次万达集团计划在新加坡REITs上市。


至于王健林看重的万达商管,则是万达的核心产业和核心现金流。而2019年也是万达商管剥离房地产业务的最后一年,其致力于成为一家纯粹的商业物业持有和运营商。万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐曾透露,到2019年,全国万达广场数量将超300座。而万达广场也是万达集团眼中REITs的核心资产。


未来随着我国房地产金融的不断发展,通过REITs持有物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。


万科曾打响国内第一枪


“现在开发商都在转型轻资产,他们旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITs上市,是一大趋势。”分析人士如是说。


而国内首只公募REITs的第一枪则是由万科打响的。


2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点。2015年6月8日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。资料显示,该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的,发行规模为30亿,未来可在二级市场进行交易。


在万科看来,其未来的商业地产项目、创新业务均会采取多种金融化的方式运营,以减少资金沉淀。而万科的角色,也同凯德集团的蜕变一样从开发商,更多的变为一个各类不动产资产的管理者。


2016年6月,新城控股发行 “东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”。 该计划也是“类REITs项目”。新城控股作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划,被定义为国内首个商业综合体资产证券化。


对于REITs常态化,还有很多空间。有分析人士称,开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市,普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权,同时有租金的收益权,这才达到真正国际意义上的REITs标准。  


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